خرید ملک در قبرس شمالی: فرایند حقوقی قدم‌به‌قدم (۲۰۲۶)
خرید ملک در قبرس شمالی فرایندی جاافتاده است و هر سال هزاران خریدار بین‌المللی آن را طی می‌کنند. با این حال، این فرایند با انگلستان، آلمان یا ایران فرق دارد. خریداران خارجی به مجوز دولت نیاز دارند، سندهای مالکیت پیشینه‌ی خاص خودشان را دارند و قوانین هم در ۲۰۲۵ و هم در ۲۰۲۶ به‌روز شده‌اند. این راهنما فرایند حقوقی را قدم‌به‌قدم و به همان ترتیبی که اتفاق می‌افتد توضیح می‌دهد تا بدانید با چه چیزی روبه‌رو می‌شوید و چه سؤال‌هایی باید از وکیلتان بپرسید. برای بودجه‌بندی، انتخاب منطقه و نکات بازدید، این راهنمای جداگانه‌ی ما را ببینید: راهنمای خریداران.
این مقاله اطلاعات عمومی است، نه مشاوره‌ی حقوقی. قوانین قبرس شمالی مرتب تغییر می‌کنند. همیشه یک وکیل مستقل بگیرید و برای خرید مشخص خودتان از توصیه‌های او پیروی کنید.
قدم ۱: ملک و مشاور املاک را انتخاب کنید
اول تصمیم بگیرید چه می‌خواهید: خانه‌ی دائمی، خانه‌ی تعطیلات یا سرمایه‌گذاری، و کدام منطقه با این هدف جور است. یک مشاور املاک محلیِ دارای مجوز می‌تواند هم نوسازها و هم خانه‌های دست دوم را نشانتان بدهد و تفاوت مناطق را توضیح دهد. راهنمای ما درباره‌ی انتخاب مشاور املاک توضیح می‌دهد چه چیزهایی را باید بررسی کنید. پیش از هر تعهدی، مدارک ملک را بخواهید تا وکیلتان بررسی‌اش را شروع کند.
قدم ۲: یک وکیل مستقل بگیرید
این مهم‌ترین قدم است. وکیل شما باید فقط برای شما کار کند، نه برای فروشنده یا سازنده. او ملک را بررسی می‌کند، قرارداد را تنظیم یا بازبینی می‌کند، برای مجوز خریدتان درخواست می‌دهد و ثبت قرارداد و سندتان را پیگیری می‌کند. بسیاری از خریداران وکالت‌نامه امضا می‌کنند تا وکیل بتواند در زمانی که خارج از کشورند، کارهای اداری را انجام دهد. از همان ابتدا برای هزینه‌های وکالت پیش‌فاکتور کتبی و روشن بخواهید.
قدم ۳: بررسی‌های حقوقی (استعلام‌ها)
پیش از آنکه بیش از یک بیعانه‌ی رزرو کوچک بپردازید، وکیلتان باید دست‌کم این موارد را بررسی کند:
- سند مالکیت و پیشینه‌ی زمین. سندهای مالکیت در قبرس شمالی بسته به اینکه زمین پیش از ۱۹۷۴ متعلق به چه کسی بوده، می‌توانند پیشینه‌های متفاوتی داشته باشند. وکیلتان باید نوع سند آن قطعه‌ی مشخص و معنایش برای شما را توضیح دهد.
- مالکیت و بدهی‌ها. اینکه فروشنده واقعاً مالک ملک است و هیچ رهن، بازداشت یا حکم دادگاهی روی آن ثبت نشده است.
- مجوزها. اینکه ساختمان مجوزهای طرح و ساخت را دارد و برای خانه‌های تکمیل‌شده، در صورت لزوم گواهی پایان کار یا گواهی سکونت دارد.
- پروژه‌های پیش‌فروش. مالکیت سازنده بر زمین، پروانه‌ی ساخت، برنامه‌ی پرداخت و اینکه اگر تحویل عقب بیفتد چه می‌شود.
- محدودیت‌های ۲۰۲۶. اینکه خرید شما در سقف تعداد املاکی که به‌عنوان خریدار خارجی مجاز به داشتنش هستید، می‌گنجد یا نه.
قدم ۴: رزرو و قرارداد فروش
بیعانه‌ی رزرو، ملک را در مدت انجام بررسی‌ها از بازار خارج می‌کند. مطمئن شوید در قرارداد رزرو نوشته شده بیعانه در چه شرایطی برگشت‌پذیر است. پس از بررسی‌ها، قرارداد فروش امضا می‌شود. این قرارداد قیمت، زمان‌بندی پرداخت، تاریخ تحویل، مشخصات فنی و اینکه هر هزینه را کدام طرف می‌پردازد مشخص می‌کند. برای خانه‌های پیش‌فروش باید متریال و جریمه‌های تأخیر سازنده در تحویل را هم شرح دهد.
قدم ۵: حق تمبر و ثبت قرارداد
حق تمبر به میزان ۰٫۵٪ ارزش قرارداد کمی پس از امضا پرداخت می‌شود و قرارداد معمولاً ظرف ۲۱ روز در اداره‌ی ثبت اسناد منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد ثبت می‌شود. ثبت قرارداد یک پشتوانه‌ی مهم است: حق شما بر ملک را به ثبت می‌رساند و مانع می‌شود فروشنده آن را به شخص دیگری بفروشد یا با وثیقه‌ی آن وام بگیرد.
قدم ۶: مجوز خرید (PTP)
خریداران خارجی پیش از انتقال سند به نامشان به تأیید هیئت وزیران نیاز دارند. وکیلتان درخواست را ثبت می‌کند که شامل یک استعلام امنیتی معمول هم هست. تأیید ممکن است چند ماه طول بکشد، اما در بیشتر موارد می‌توانید در این مدت از ملک استفاده کنید یا آن را اجاره بدهید، چون قرارداد ثبت‌شده از خرید شما محافظت می‌کند.
سقف‌های فعلی را فرمان قانونی شماره‌ی ۸۹/۲۰۲۶ تعیین می‌کند که در ۷ اوت ۲۰۲۶ در روزنامه‌ی رسمی منتشر شد و جایگزین فرمان مه ۲۰۲۶ (۶۳/۲۰۲۶) شد. با تأیید هیئت وزیران، یک فرد خارجی می‌تواند حداکثر سه آپارتمان، یا یک خانه‌ی مستقل روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ متر مربع، یا دو ویلای دوطبقه در یک مجتمع مسکونی تملک کند؛ برای شهروندان کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت می‌شناسند و حقوق متقابل می‌دهند، سقف‌ها بالاتر است. این فرمان همچنین برای خریدارانی که از سقف فراتر می‌روند گواهی حق استفاده در نظر گرفته و به قراردادهای قدیمی ثبت‌نشده شش ماه مهلت ثبت داده است. پیش از امضا از وکیلتان بپرسید این قوانین چطور شامل حال شما می‌شود.
قدم ۷: هزینه‌ی انتقال و انتقال سند
از ۱۵ مه ۲۰۲۵، هزینه‌ی انتقال برای خریداران خارجی ۹٪ ارزش اعلام‌شده است که از مجموع ۱۲٪ قبلی کاهش یافته است. برای اولین ملک، این هزینه در دو قسط پرداخت می‌شود: ۶٪ هنگام ثبت قرارداد و ۳٪ هنگام انتقال سند. برای ملک دوم یا سوم تقسیم‌بندی متفاوت است. وقتی مجوز صادر شد و ملک تکمیل شد، سند مالکیت (کوچان) در اداره‌ی ثبت اسناد به نام شما منتقل می‌شود و خرید به پایان می‌رسد.
همه‌ی هزینه‌ها در یک نگاه
| Cost | Amount (2026) | When |
|---|---|---|
| بیعانه‌ی رزرو | با توافق فروشنده، از قیمت کسر می‌شود | هنگام رزرو ملک |
| حق تمبر | ۰٫۵٪ ارزش قرارداد | کمی پس از امضا |
| هزینه‌ی انتقال (خریدار خارجی، ملک اول) | در مجموع ۹٪: ۶٪ + ۳٪ | ۶٪ هنگام ثبت قرارداد، ۳٪ هنگام انتقال |
| مالیات بر ارزش افزوده‌ی نوسازها | معمولاً ۵٪ | طبق توافق در قرارداد |
| هزینه‌های حقوقی | جداگانه با وکیلتان توافق می‌شود | در طول فرایند |
| مجوز خرید | هزینه‌ی درخواست | توسط وکیلتان پیگیری می‌شود |
برای بررسی دقیق هزینه‌های خرید، عوارض سالانه‌ی ملک، درآمد اجاره و نحوه‌ی برخورد کشور خودتان با ملک خارج از کشور، این راهنمای ما را بخوانید: راهنمای مالیاتی خریداران اروپایی.
پرداخت بهای ملک
پرداخت‌ها معمولاً با حواله‌ی بانکی انجام می‌شود و عاقلانه است از طریق حساب امانی وکیلتان یا مستقیم به حساب فروشنده که در قرارداد ذکر شده پرداخت کنید، هرگز نقدی. خریدهای پیش‌فروش معمولاً به‌صورت مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت ساخت پرداخت می‌شوند. رسید همه‌ی پرداخت‌ها را نگه دارید، چون برای انتقال سند و بعدها برای فروش احتمالی به آن‌ها نیاز دارید.
پس از خرید
- قبوض. اشتراک برق و آب را به نام خودتان منتقل کنید.
- عوارض سالانه‌ی ملک. مبلغش کم است، اما باید هر سال به شهرداری محل پرداخت شود.
- اقامت. دارندگان سند مالکیت طبق قوانین ۲۰۲۵ می‌توانند برای اقامت تا پنج سال درخواست دهند. تیم حقوقی و اقامت ما می‌تواند کمکتان کند.
- اجاره. اگر قصد اجاره دادن ملک را دارید، درآمد را اظهار کنید و برای امور مالیاتی سوابق را نگه دارید.
یک زمان‌بندی معمول
| Stage | Typical time |
|---|---|
| بازدید و رزرو | چند روز تا چند هفته |
| بررسی‌های حقوقی و امضای قرارداد | حدود ۲ تا ۴ هفته |
| ثبت قرارداد و حق تمبر | حدود ۲۱ روز پس از امضا |
| مجوز خرید | چند ماه |
| انتقال سند | پس از صدور مجوز و تکمیل ملک |
پرسش‌های متداول
آیا به‌عنوان یک خارجی می‌توانم در قبرس شمالی ملک بخرم؟
بله. افراد خارجی می‌توانند با مجوز هیئت وزیران و در چارچوب محدودیت‌های تعیین‌شده در ۲۰۲۶ ملک بخرند. درخواست را وکیلتان پیگیری می‌کند.
آیا برای خرید باید در قبرس شمالی حضور داشته باشم؟
خیر. با وکالت‌نامه، وکیلتان می‌تواند قرارداد را ثبت کند، هزینه‌ها را از طرف شما بپردازد و برای مجوز خرید درخواست دهد. بسیاری از خریداران یک بار برای بازدید و امضا می‌آیند و بقیه‌ی کارها را از راه دور انجام می‌دهند.
آیا پیش از انتقال سند می‌توانم از ملک استفاده کنم؟
در بیشتر موارد، بله. وقتی قراردادتان در اداره‌ی ثبت اسناد ثبت شد، معمولاً می‌توانید در مدتی که مجوز خرید در حال بررسی است، در ملک ساکن شوید یا آن را اجاره بدهید. این موضوع را برای خرید مشخص خودتان با وکیلتان تأیید کنید.
آیا می‌توانم وام مسکن بگیرم؟
برخی بانک‌های محلی به خریداران خارجی وام می‌دهند، اما گزینه‌ها محدود است و شرایط با اروپا فرق دارد. در عوض، بسیاری از سازندگان برای خانه‌های پیش‌فروش اقساط بدون بهره پیشنهاد می‌کنند. پیش از انتخاب، هزینه‌ی کل را با دقت مقایسه کنید.
آیا مالکیت ملک به من حق اقامت می‌دهد؟
مالکیت ملک به شما امکان می‌دهد برای اجازه‌ی اقامت درخواست دهید. از ۲۰۲۵، دارندگان سند مالکیت می‌توانند بدون شرط درآمدی قبلی برای اقامت تا پنج سال درخواست دهند. دارندگان قرارداد فروش مهرشده‌ی اداره‌ی مالیات هم با مدرک درآمد یا پس‌انداز معادل آن می‌توانند اقامت تا پنج سال بگیرند.
جمع‌بندی
خرید در قبرس شمالی وقتی قدم‌های درست را بردارید، امن و ساده است: یک وکیل مستقل، بررسی دقیق سند و مجوزها، یک قرارداد ثبت‌شده و تصویری روشن از هزینه‌ها. کاهش هزینه‌ها در ۲۰۲۵ و قوانین ۲۰۲۶ چارچوب را برای خریداران خارجی شفاف‌تر کرده‌اند. اگر آماده‌ی شروع هستید، املاک فعلی ما را ببینید، بخوانید چرا ۲۰۲۶ زمان خوبی برای خرید است یا با تیم ما تماس بگیرید و سؤال‌هایتان را بپرسید.
منابع
- Erginel Law — تغییرات قانون املاک قبرس شمالی و کاهش هزینه‌ی انتقال سند (۲۰۲۵)
- Erginel Law — هزینه‌ی انتقال سند در قبرس شمالی
- Kıbrıs Postası — بازنگری قوانین مالکیت ملک برای خارجی‌ها در قبرس شمالی با فرمان دولت (مه ۲۰۲۶)
- Bugün Kıbrıs — فرمان قانونی ۸۹/۲۰۲۶ درباره‌ی تملک ملک توسط خارجی‌ها (اوت ۲۰۲۶، به ترکی)
- KTIMB — شرایط تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی در قبرس شمالی
- British Residents Society (قبرس شمالی) — اطلاعات املاک
- اداره‌ی مالیات جمهوری ترک قبرس شمالی (Vergi Dairesi)
- وزارت خارجه‌ی بریتانیا — توصیه‌های سفر به قبرس: خطرات منطقه‌ای (شمال قبرس)
