مزایای مالیاتی خرید ملک در قبرس شمالی برای شهروندان اتحادیه اروپا (راهنمای ۲۰۲۶)

برای بسیاری از خریداران اهل آلمان، هلند، کشورهای اسکاندیناوی و دیگر کشورهای اتحادیه اروپا، قبرس شمالی چیزی ارائه می‌دهد که در کشور خودشان به‌سختی پیدا می‌شود: ملکی در کنار مدیترانه با هزینه‌های نگهداری پایین و مالیات خرید معقول. اما «مزیت مالیاتی» برای هر کسی معنای متفاوتی دارد و برخی از مهم‌ترین قوانین را کشور خود شما تعیین می‌کند، نه قبرس شمالی. این راهنما به زبان ساده توضیح می‌دهد که در سال ۲۰۲۶ در قبرس شمالی واقعاً چه مبلغی می‌پردازید، صرفه‌جویی واقعی کجاست و هر شهروند اروپایی پیش از خرید باید از چه جزئیاتی آگاه باشد.

این مقاله صرفاً اطلاعات عمومی است و مشاوره‌ی مالیاتی یا حقوقی به شمار نمی‌رود. قوانین مالیاتی در قبرس شمالی و کشورهای عضو اتحادیه اروپا مرتباً تغییر می‌کنند. همیشه وضعیت شخصی خود را با یک وکیل مستقل در قبرس شمالی و یک مشاور مالیاتی در کشور خودتان بررسی کنید.

اول یک تفاوت مهم: قبرس شمالی همان جمهوری قبرس نیست

جزیره‌ی قبرس تقسیم شده است. جمهوری قبرس در جنوب عضو اتحادیه اروپاست و نظام مالیاتی خاص خود، از جمله رژیم معروف «نان‌دام» (non-dom)، را دارد. قبرس شمالی (جمهوری ترک قبرس شمالی) نظام حقوقی و مالیاتی کاملاً جداگانه‌ای دارد و تنها ترکیه آن را به رسمیت می‌شناسد. هیچ‌یک از رژیم‌های مالیاتی جنوب در شمال اعمال نمی‌شود و معاهدات اجتناب از مالیات مضاعفی که جمهوری قبرس با کشورهایی مانند آلمان و بریتانیا امضا کرده، در عمل برای درآمدی که در شمال ایجاد می‌شود کاربردی ندارد.

این موضوع اهمیت دارد، چون بسیاری از مقاله‌های اینترنتی این دو را با هم قاطی می‌کنند. هر وقت درباره‌ی مزایای مالیاتی قبرس مطلبی می‌خوانید، حتماً بررسی کنید که مقاله درباره‌ی کدام بخش جزیره صحبت می‌کند.

هزینه‌های یک‌باره هنگام خرید ملک در قبرس شمالی

مالیات‌های اصلی خرید یک بار و در زمان خرید یا حوالی آن پرداخت می‌شوند. برای خریدار خارجی (غیرترک) این هزینه‌ها در حال حاضر به این صورت است:

هزینه	نرخ (۲۰۲۶)	زمان پرداخت
هزینه‌ی انتقال سند مالکیت	۹٪ ارزش ملک برای خریداران خارجی (از ۱۵ مه ۲۰۲۵)	ملک اول: ۶٪ هنگام ثبت قرارداد فروش و ۳٪ هنگام انتقال سند. ملک دوم و سوم: ۳٪ + ۶٪.
مالیات بر ارزش افزوده (KDV)	۵٪	معمولاً برای ملک نوساز که از سازنده خریداری می‌شود. فروش دست‌دوم بین اشخاص معمولاً از مالیات بر ارزش افزوده معاف است.
حق تمبر	۰٫۵٪ مبلغ قرارداد	هنگام ثبت قرارداد فروش در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک.
درخواست مجوز خرید	نصف حداقل دستمزد ناخالص ماهانه	هنگام درخواست مجوز خرید.
هزینه‌ی وکیل	بسته به وکیل و نوع معامله متفاوت است	پیش از امضا، دستمزد را به‌صورت کتبی با وکیل مستقل خود توافق کنید.

هزینه‌ی انتقال بر اساس قیمت اعلام‌شده یا ارزش‌گذاری اداره‌ی ثبت، هر کدام که بیشتر باشد، محاسبه و توسط خریدار پرداخت می‌شود. این نرخ برای خارجی‌ها در سال‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۴ به ۱۲٪ افزایش یافت و سپس از ۱۵ مه ۲۰۲۵ به ۹٪ کاهش پیدا کرد. ممکن است هنوز در برخی سایت‌ها ارقام قدیمی ۶٪ یا ۱۲٪ را ببینید؛ بنابراین تاریخ هر منبعی را که می‌خوانید بررسی کنید.

از سال ۲۰۲۵، مالیات‌ها و هزینه‌های مرتبط با مجوز خرید باید ظرف ۷۵ روز کاری پس از انتشار مجوز پرداخت شوند و سند باید ظرف یک سال منتقل شود. از دست دادن این مهلت‌ها می‌تواند به لغو مجوز منجر شود؛ این یکی از دلایلی است که بهتر است با یک وکیل محلی باتجربه کار کنید.

هزینه‌های جاری: جایی که قبرس شمالی واقعاً ارزان است

مالیات سالانه‌ی ملک

در قبرس شمالی مالیات سالانه‌ی عمومی بر ارزش ملک، از آن نوعی که بسیاری از اروپایی‌ها به آن عادت دارند، وجود ندارد. به‌جای آن، شهرداری‌ها هزینه‌ی سالانه‌ی کوچکی بر اساس متراژ ملک دریافت می‌کنند. نمونه‌های اخیر در منطقه‌ی گیرینه حدود ۲ تا ۳ لیر ترکیه برای هر متر مربع در سال است که برای یک آپارتمان معمولی اغلب به چند یورو تا حدود ۱۲ یورو در سال می‌رسد. این را با council tax در بریتانیا یا Grundsteuer در آلمان مقایسه کنید که اغلب به صدها یا هزاران یورو در سال می‌رسد.

بدون مالیات بر ثروت

تا جایی که ما اطلاع داریم، در قبرس شمالی مالیاتی بر ثروت، چه روی ملک و چه روی پس‌انداز، وجود ندارد. هزینه‌های جاری شما عمدتاً شامل قبض‌ها، شارژ ماهانه در مجتمع‌های دارای مدیریت، بیمه و مالیات کوچک شهرداری است.

درآمد اجاره

اگر ملک خود را اجاره دهید، مالیات اجاره به‌صورت مالیات تکلیفی (کسر از مبدأ) دریافت می‌شود. بر اساس گزارش‌های فعلی، این نرخ برای اجاره‌نامه‌های به لیر ترکیه ۸٪ و برای اجاره‌نامه‌های به ارز خارجی ۱۳٪ است (پوند، یورو یا دلار). از ۱ ژانویه ۲۰۲۵ اجاره باید از طریق بانک پرداخت شود و قراردادهای اجاره با ۰٫۵٪ حق تمبر ثبت شوند. منابع قدیمی‌تر ۱۰٪ یا ۱۲٪ ذکر کرده‌اند؛ بنابراین پیش از تعیین بودجه‌ی اجاره، نرخ فعلی را با وکیل یا حسابدار خود بررسی کنید.

وقتی ملک را می‌فروشید یا به ارث می‌گذارید

مالیات فروش

هنگام فروش ملک، یک مالیات تکلیفی (که در محل به آن «استوپاژ» می‌گویند) در اداره‌ی ثبت دریافت می‌شود. برای فروشندگان حقیقی این نرخ معمولاً حدود ۲٫۸٪ ارزش فروش و برای شرکت‌ها حدود ۴٪ گزارش شده است. فروشندگان خارجی دیگر معاف نیستند. حسابداران محلی روش محاسبه را کمی متفاوت توضیح می‌دهند؛ پس این ارقام را تقریبی در نظر بگیرید و پیش از فروش، محاسبه‌ی کتبی بخواهید.

ارث

مالیات ارث در قبرس شمالی پایین است و معمولاً ۱٪ یا کمتر از ارزش منتقل‌شده گزارش می‌شود؛ با نرخ‌های کمتر برای فرزندان و همسر و معافیتی که به حداقل دستمزد وابسته است. به یاد داشته باشید که بسته به محل زندگی شما و وارثانتان، ممکن است کشور خودتان هم از ارث مالیات بگیرد.

مالیات بر درآمد در صورت اقامت

اگر به قبرس شمالی نقل مکان کنید و مقیم مالیاتی آنجا شوید، مالیات بر درآمد شخصی به‌صورت پلکانی از ۱۰٪ تا بالاترین نرخ ۳۷٪ (۲۰۲۶) دریافت می‌شود. سقف پله‌ها به لیر ترکیه تعیین و به دلیل تورم به‌طور مرتب به‌روزرسانی می‌شود. برخی منابع می‌گویند حقوق بازنشستگی خارجی در قبرس شمالی مشمول مالیات نیست، اما این موضوع را باید برای مستمری خاص خود با یک حسابدار محلی تأیید کنید.

نکات ریز: آنچه کشور شما همچنان از آن مالیات می‌گیرد

این همان بخشی است که بسیاری از بروشورهای فروش از آن می‌گذرند، و برای شهروندان اروپایی مهم‌ترین بخش است.

• بدون معاهده‌ی مالیاتی. هیچ کشور عضو اتحادیه اروپا و همچنین بریتانیا معاهده‌ی اجتناب از مالیات مضاعف کارآمدی با قبرس شمالی ندارد. اگر مقیم مالیاتی کشور خود باقی بمانید، کشورتان معمولاً از کل درآمد جهانی شما، از جمله اجاره‌ی ملکی در قبرس شمالی، مالیات می‌گیرد.
• آلمان به‌عنوان مثال. کسی که مقیم مالیاتی آلمان است (محل سکونت اصلی در آلمان یا اقامت معمول بیش از شش ماه) بر کل درآمد جهانی خود مالیات می‌پردازد. اجاره‌ی دریافتی از قبرس شمالی در آلمان مشمول مالیات است. مالیات پرداخت‌شده در قبرس شمالی معمولاً فقط قابل کسر است، نه معاف‌کننده. زیان ناشی از اجاره‌ی ملک در کشوری خارج از اتحادیه اروپا محدودیت دارد و فروش ظرف ده سال پس از خرید ممکن است در آلمان مشمول مالیات شود.
• انتقال اقامت مالیاتی. اگر محل اقامت خود را به خارج منتقل کنید، برخی کشورها قوانین ویژه‌ای اعمال می‌کنند. برای نمونه، آلمان بر سهام‌داری‌های بزرگ مالیات خروج می‌گیرد و وقتی یک شهروند آلمانی به کشوری با مالیات پایین نقل مکان کند، می‌تواند تعهد مالیاتی محدود او را تا ده سال تمدید کند. هر برنامه‌ای برای نقل مکان را پیش از رفتن با یک مشاور مالیاتی بریزید.
• به رسمیت شناخته شدن. از آنجا که قبرس شمالی تنها توسط ترکیه به رسمیت شناخته می‌شود، برخی بانک‌ها و نهادها در اتحادیه اروپا ممکن است مدارک بیشتری بخواهند. از قرارداد، مجوز، سند مالکیت و رسیدهای مالیاتی خود نسخه‌ی کپی نگه دارید.

خلاصه اینکه: صرفه‌جویی در قبرس شمالی در مرحله‌ی خرید و نگهداری ملک واقعی است؛ مالیات سالانه‌ی پایین، نبود مالیات بر ثروت و مالیات تکلیفی متعادل بر اجاره. اینکه در مالیات بر درآمد هم صرفه‌جویی کنید یا نه، به محل اقامت مالیاتی شما بستگی دارد و آن را قوانین کشور خودتان تعیین می‌کند.

محدودیت‌های خرید برای خارجی‌ها در ۲۰۲۶

قوانین فعلی را فرمان قانونی ۸۹/۲۰۲۶ تعیین می‌کند که در ۷ اوت ۲۰۲۶ در روزنامه‌ی رسمی منتشر شد و جایگزین فرمان مه ۲۰۲۶ (۶۳/۲۰۲۶) شد. نکات اصلی که وکلای محلی و مطبوعات گزارش کرده‌اند:

• با تأیید هیئت وزیران، یک خریدار خارجی می‌تواند حداکثر سه آپارتمان، یا یک خانه‌ی مستقل روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ متر مربع، یا دو ویلای دوطبقه در یک مجتمع مسکونی داشته باشد.
• در هر پروژه‌ی جدید، حداکثر ۸۰٪ واحدها را می‌توان به خریداران خارجی فروخت.
• قراردادهایی که پیش از تغییرات ۲۰۲۴ امضا شده و هنوز ثبت نشده‌اند، از زمان فرمان جدید شش ماه فرصت دارند ثبت شوند و درخواست مجوز خرید بدهند؛ قراردادهای جدید باید ظرف یک ماه ثبت شوند.

اگر قرارداد قدیمی‌ای دارید که هنوز ثبت نشده، همین حالا با وکیل خود صحبت کنید.

چه کسانی بیشترین سود را از نظام مالیاتی قبرس شمالی می‌برند؟

• بازنشستگانی که محل اقامت خود را منتقل می‌کنند و عمدتاً با حقوق بازنشستگی زندگی می‌کنند؛ البته پس از بررسی اینکه مستمری‌شان در هر دو کشور چگونه مشمول مالیات می‌شود.
• مالکان بلندمدت که هزینه‌ی بسیار پایین نگهداری سالانه را در مقایسه با مالیات ملک در بریتانیا، آلمان یا اسکاندیناوی ارزشمند می‌دانند.
• خریداران خانه‌ی تعطیلات که خودشان از ملک استفاده می‌کنند و به درآمد اجاره وابسته نیستند.
• سرمایه‌گذارانی که تصویر کامل را محاسبه کرده‌اند: ۹٪ هزینه‌ی انتقال، ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده برای نوسازها، مالیات تکلیفی اجاره و هر مالیاتی که در کشور خودشان باید بپردازند.

Luxury Life چگونه به خریداران اروپایی کمک می‌کند

ما با وکلای مستقل در قبرس شمالی همکاری می‌کنیم و به شما کمک می‌کنیم پیش از تصمیم‌گیری، محاسبه‌ی روشنی از هزینه‌ها داشته باشید: مالیات‌های خرید، برنامه‌ی پرداخت، هزینه‌های جاری و درآمد اجاره‌ی مورد انتظار. املاک فعلی ما را ببینید، راهنمای خریدار ما را بخوانید یا ببینید خدمات حقوقی و اقامت ما چطور می‌تواند از شما پشتیبانی کند.

ارقام بر اساس منابع موجود در سپتامبر ۲۰۲۶ است. نرخ‌ها ممکن است در زمان کوتاهی تغییر کنند. پیش از امضا، همه‌ی مالیات‌ها را با یک وکیل واجد شرایط در قبرس شمالی و یک مشاور مالیاتی در کشور محل اقامت خود تأیید کنید.

اگر به خرید ملک در قبرس شمالی فکر می‌کنید، تیم ما با کمال میل از اولین بازدید تا دریافت سند کنارتان است.

منابع

1. Erginel Law — TRNC Property Law Changes & Transfer Fee Reduction (2025)
2. Erginel Law — Transfer tax fee in Northern Cyprus (2023–2024)
3. DK Deniz Accountants — TRNC taxes 2026 (VAT, income tax, inheritance)
4. TRNC Tax Department
5. Kıbrıs Postası — بازنگری قوانین مالکیت ملک برای خارجی‌ها در قبرس شمالی با فرمان دولت (مه ۲۰۲۶)
6. Bugün Kıbrıs — فرمان قانونی ۸۹/۲۰۲۶ درباره‌ی تملک ملک توسط خارجی‌ها (اوت ۲۰۲۶، به ترکی)
7. HMRC Internal Manual — Double Taxation Relief: Cyprus
8. PwC Worldwide Tax Summaries — Cyprus (Republic of Cyprus, for comparison)
9. German Income Tax Act (EStG) §§ 1, 2a, 23, 34c