Kuzey Kıbrıs’ta Mülk Satın Alma: Adım Adım Hukuki Süreç (2026)

tarafından gönderildi Luxury Life Team üzerinde 6 Nisan 2026

0 Yorum

Luxury Life TeamYayınlanma 6 Nisan 2026 · Güncellenme 4 Ekim 2026

Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın almak oturmuş bir süreçtir ve her yıl binlerce uluslararası alıcı bu süreci tamamlar. Ancak İngiltere, Almanya veya İran’dakinden farklı işler. Yabancı alıcıların devlet izni alması gerekir, tapuların kendine özgü bir geçmişi vardır ve kurallar hem 2025’te hem de 2026’da güncellendi. Bu rehber hukuki süreci gerçekleştiği sırayla adım adım anlatır; böylece neyle karşılaşacağınızı ve avukatınıza hangi soruları soracağınızı bilirsiniz. Bütçe, bölgeler ve ev gezme ipuçlarını ayrı rehberimizde bulabilirsiniz: Alıcı Rehberi.

Kuzey Kıbrıs'ta gün batımında yatlar ve tarihi yapılarla liman

Bu makale genel bilgi amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Kuzey Kıbrıs’ta yasalar düzenli olarak değişir. Her zaman bağımsız bir avukat tutun ve kendi satın alımınız için onun tavsiyelerine uyun.

1. Adım: Mülkü ve emlak danışmanını seçin

Önce neye ihtiyacınız olduğuna karar verin: kalıcı bir ev mi, tatil evi mi yoksa yatırım mı ve hangi bölgenin bu amaca uygun olduğu. Kayıtlı yerel bir emlak danışmanı size hem yeni hem de ikinci el evleri gösterebilir ve bölgeler arasındaki farkları açıklayabilir. Emlakçı nasıl seçilir rehberimiz neleri kontrol etmeniz gerektiğini anlatır. Herhangi bir taahhütte bulunmadan önce mülkün belgelerini isteyin; böylece avukatınız incelemeye başlayabilir.

2. Adım: Bağımsız bir avukat tutun

Bu en önemli adımdır. Avukatınız satıcı veya müteahhit için değil, yalnızca sizin için çalışmalıdır. Mülkü inceler, sözleşmeyi hazırlar veya gözden geçirir, satın alma izninize başvurur ve sözleşmenizin ve tapunuzun tescil işlemlerini yürütür. Pek çok alıcı, kendileri yurt dışındayken avukatın işlemleri tamamlayabilmesi için vekâletname verir. Başta avukatlık ücretleri için net ve yazılı bir fiyat teklifi isteyin.

3. Adım: Hukuki kontroller (durum tespiti)

Küçük bir rezervasyon kaporasından fazlasını ödemeden önce avukatınız en azından şunları kontrol etmelidir:

Tapu ve arazinin geçmişi. Kuzey Kıbrıs’ta tapular, arazinin 1974 öncesinde kime ait olduğuna bağlı olarak farklı geçmişlere sahip olabilir. Avukatınız söz konusu arsanın tapu türünü ve bunun sizin için ne anlama geldiğini açıklamalıdır.
Mülkiyet ve borçlar. Satıcının mülkün gerçek sahibi olduğu ve mülk üzerinde kayıtlı ipotek, haciz veya mahkeme kararı bulunmadığı.
İzinler. Binanın imar ve inşaat izinlerinin olduğu, tamamlanmış evlerde ise gerektiğinde tamamlama veya iskân belgesinin bulunduğu.
Projeden satışlar. Arazinin müteahhide ait olup olmadığı, inşaat ruhsatı, ödeme planı ve teslim gecikirse ne olacağı.
2026 sınırlamaları. Satın alımın, yabancı bir alıcı olarak sahip olmanıza izin verilen mülk sayısı içinde kalıp kalmadığı.

4. Adım: Rezervasyon ve satış sözleşmesi

Rezervasyon kaporası, kontroller yapılırken mülkü satıştan çeker. Rezervasyon sözleşmesinde kaporanın hangi durumda iade edileceğinin yazdığından emin olun. Kontrollerden sonra satış sözleşmesi imzalanır. Sözleşme fiyatı, ödeme takvimini, teslim tarihini, teknik özellikleri ve hangi masrafı hangi tarafın ödeyeceğini belirler. Projeden alınan evlerde ayrıca malzeme detaylarını ve müteahhit teslim tarihini kaçırırsa uygulanacak cezaları da içermelidir.

5. Adım: Damga vergisi ve sözleşmenin tescili

Sözleşme bedelinin %0,5’i oranındaki damga vergisi imzadan kısa süre sonra ödenir ve sözleşme, mülkün bulunduğu ilçenin Tapu Dairesi’ne genellikle 21 gün içinde kaydedilir. Tescil önemli bir güvencedir: mülk üzerindeki hakkınızı kayda geçirir ve satıcının mülkü başkasına satmasını veya üzerine kredi çekmesini engeller.

6. Adım: Satın alma izni (PTP)

Yabancı alıcıların, tapunun adlarına devredilebilmesi için Bakanlar Kurulu onayı alması gerekir. Başvuruyu avukatınız yapar; başvuru rutin bir güvenlik soruşturmasını da içerir. Onay birkaç ay sürebilir, ancak çoğu durumda beklerken mülkü kullanabilir veya kiraya verebilirsiniz; çünkü tescilli sözleşmeniz satın alımınızı korur.

Güncel sınırlar, 7 Ağustos 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanan ve Mayıs 2026 tarihli 63/2026 sayılı kararnamenin yerini alan 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname ile belirlenmiştir. Bakanlar Kurulu onayıyla yabancı bir kişi en fazla üç daire, en fazla 3.300 m² arazi üzerinde müstakil bir ev veya bir site içinde iki adet iki katlı villa edinebilir; KKTC’yi tanıyan ve karşılıklılık hakkı tanıyan ülkelerin vatandaşları için sınırlar daha yüksektir. Kararname ayrıca sınırın üzerindeki alıcılar için kullanım hakkı belgesi öngörür ve henüz tescil edilmemiş eski sözleşmelere tescil için altı ay süre tanır. İmzalamadan önce bu kuralların size nasıl uygulandığını avukatınıza sorun.

7. Adım: Devir harcı ve tapu devri

15 Mayıs 2025’ten bu yana yabancı alıcılar için devir harcı %9 oranındadır ve beyan edilen değer üzerinden hesaplanır; önceki toplam %12’den düşürülmüştür. İlk mülk için iki parça hâlinde ödenir: sözleşme tescil edilirken %6, tapu devredilirken %3. İkinci veya üçüncü mülkte bu dağılım farklıdır. İzin verildiğinde ve mülk tamamlandığında tapu (koçan) Tapu Dairesi’nde adınıza devredilir ve satın alma işlemi tamamlanır.

Tüm masraflar bir bakışta

Masraf	Tutar (2026)	Ne zaman
Rezervasyon kaporası	Satıcıyla kararlaştırılır, fiyattan düşülür	Mülkü rezerve ettiğinizde
Damga vergisi	Sözleşme bedelinin %0,5’i	İmzadan kısa süre sonra
Devir harcı (yabancı alıcı, ilk mülk)	Toplam %9: %6 + %3	Sözleşme tescilinde %6, devirde %3
Yeni evlerde KDV	Genellikle %5	Sözleşmede kararlaştırıldığı gibi
Avukatlık ücretleri	Avukatınızla ayrıca kararlaştırılır	Süreç boyunca
Satın alma izni	Başvuru ücreti	Avukatınız tarafından yürütülür

Satın alma masrafları, yıllık emlak vergisi, kira geliri ve kendi ülkenizin yurt dışındaki mülkleri nasıl vergilendirdiği hakkında ayrıntılı bilgi için şu rehberimizi okuyun: AB’li alıcılar için vergi rehberi.

Mülkün ödemesi

Ödemeler genellikle banka havalesiyle yapılır; ödemeyi avukatınızın müvekkil hesabı üzerinden veya doğrudan sözleşmede belirtilen satıcı hesabına yapmak akıllıcadır, asla nakit ödemeyin. Projeden alımlar genellikle inşaatın ilerleyişine bağlı taksitlerle ödenir. Her ödemenin makbuzunu saklayın; çünkü tapu devrinde ve ileride olası bir satışta bunlara ihtiyacınız olacak.

Satın almadan sonra

Abonelikler. Elektrik ve su aboneliklerini adınıza geçirin.
Yıllık emlak vergisi. Düşüktür, ancak her yıl belediyeye ödenmelidir.
Oturma izni. Tapu sahipleri, 2025 kurallarına göre beş yıla kadar oturma izni için başvurabilir. Hukuk ve Oturma İzni ekibimiz yardımcı olabilir.
Kiralama. Mülkü kiraya vermeyi planlıyorsanız geliri beyan edin ve vergi için kayıt tutun.

Tipik bir zaman çizelgesi

Aşama	Tipik süre
Ev gezme ve rezervasyon	Birkaç gün ile birkaç hafta
Hukuki kontroller ve sözleşmenin imzalanması	Yaklaşık 2 ila 4 hafta
Sözleşme tescili ve damga vergisi	İmzadan sonra yaklaşık 21 gün içinde
Satın alma izni	Birkaç ay
Tapu devri	İzin verildikten ve mülk tamamlandıktan sonra

Sıkça sorulan sorular

Yabancı olarak Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın alabilir miyim?

Evet. Yabancı kişiler, 2026’da belirlenen sınırlar dahilinde Bakanlar Kurulu izniyle mülk satın alabilir. Başvuruyu avukatınız yürütür.

Satın almak için Kuzey Kıbrıs’ta bulunmam gerekir mi?

Hayır. Vekâletname ile avukatınız sözleşmeyi tescil ettirebilir, harçları sizin adınıza ödeyebilir ve satın alma iznine başvurabilir. Pek çok alıcı, evi görmek ve imzalamak için bir kez gelir, gerisini uzaktan tamamlar.

Tapu devredilmeden mülkü kullanabilir miyim?

Çoğu durumda evet. Sözleşmeniz Tapu Dairesi’ne kaydedildikten sonra, satın alma izni işlemdeyken genellikle mülke taşınabilir veya kiraya verebilirsiniz. Bunu kendi satın alımınız için avukatınızla teyit edin.

Konut kredisi alabilir miyim?

Bazı yerel bankalar yabancı alıcılara kredi verir, ancak seçenekler sınırlıdır ve koşullar Avrupa’dakinden farklıdır. Bunun yerine pek çok müteahhit projeden satışlarda faizsiz ödeme planları sunar. Seçim yapmadan önce toplam maliyeti dikkatle karşılaştırın.

Mülk sahibi olmak bana oturma izni sağlar mı?

Mülk sahibi olmak, oturma izni başvurusu yapmanızı sağlar. 2025’ten bu yana tapu sahipleri, önceki gelir şartı olmadan beş yıla kadar izin için başvurabilir. Gelir ve Vergi Dairesi’nden pullanmış sözleşme sahipleri de gelir belgesi veya eşdeğer birikimle beş yıla kadar izin alabilir.

Sonuç

Doğru adımları izlediğinizde Kuzey Kıbrıs’ta satın almak güvenli ve basittir: bağımsız bir avukat, tapu ve izinlerin dikkatli kontrolü, tescilli bir sözleşme ve masrafların net bir görünümü. 2025’teki harç indirimi ve 2026 kuralları, yabancı alıcılar için çerçeveyi daha net hâle getirdi. Başlamaya hazırsanız güncel mülklerimize göz atın, 2026’nın neden satın almak için iyi bir zaman olduğunu okuyun ya da ekibimizle iletişime geçin ve sorularınızı sorun.