انواع سند ملک در قبرس شمالی (۲۰۲۶): سند ترک، سند معادل و سند تخصیصی
وقتی در قبرس شمالی خانه می‌خرید، مهم‌ترین مدرکی که می‌گیرید سند مالکیت است که در محل به آن کوچان (koçan) می‌گویند. خریداران خیلی زود با اصطلاح‌هایی مثل «سند ترک»، «سند معادل» و «سند تخصیصی» روبه‌رو می‌شوند و طبیعی است که بپرسند معنی‌شان چیست. خبر خوب ساده است: هر سند در اداره‌ی رسمی ثبت اسناد ثبت شده، خریداران بین‌المللی هر سال ملک‌هایی با همه‌ی این نوع سندها می‌خرند و یک وکیل مستقل پیش از پرداخت، سند را بررسی می‌کند. این راهنمای ۲۰۲۶ هر نوع سند را به زبان ساده توضیح می‌دهد، می‌گوید وکیل شما چه چیزهایی را بررسی می‌کند و سند چطور به نام شما منتقل می‌شود تا با خیال راحت خرید کنید.
سند ملک (کوچان) در قبرس شمالی چیست؟
سند مالکیت مدرک رسمی‌ای است که نشان می‌دهد یک زمین یا ملک متعلق به چه کسی است. در قبرس شمالی این سند را اداره‌ی ثبت اسناد و املاک هر منطقه صادر و ثبت می‌کند، مثل گازی‌ماغوسا (فاماگوستا)، گیرنه، نیکوزیا یا اسکله. در این ثبت شماره‌ی قطعه، مساحت، مالک و هر وام رهنی یا محدودیت ثبت‌شده‌ی دیگر روی ملک آمده است.
«نوع» سند فقط تاریخچه‌ی زمین را توضیح می‌دهد: این‌که پیش از ۱۹۷۴ مال چه کسی بوده و بعد از آن چطور ثبت شده است. وکیل شما این تاریخچه را برایتان می‌خواند و توضیح می‌دهد که برای خرید شما چه معنایی دارد.
سه نوع اصلی سند
| نوع سند | نام ترکی | معنی |
|---|---|---|
| سند ترک (سند پیش از ۱۹۷۴) | Türk koçanı | زمینی که از پیش از ۱۹۷۴ متعلق به قبرسی‌های ترک بوده و از آن زمان به همان شکل ثبت شده است. |
| سند معادل (سند هم‌ارزش) | Eşdeğer koçan | سند مالکیت کاملی که بعد از ۱۹۷۴ در ازای ملکی هم‌ارزش که قبرسی‌های ترک پشت سر گذاشته بودند به آن‌ها داده شد. |
| سند تخصیصی | Tahsis koçan | سندی که پس از واگذاری زمین از سوی دولت صادر شده است، مثلاً از راه سیستم امتیازی. |
سند ترک (Türk koçanı)
سند ترک که اغلب به آن سند پیش از ۱۹۷۴ هم می‌گویند، مربوط به زمینی است که از پیش از ۱۹۷۴ متعلق به مالکان قبرسی ترک بوده است. تاریخچه‌ی مالکیت آن طولانی و پیوسته است و به همین دلیل بسیاری از خریداران و وکلا آن را ساده‌ترین نوع سند می‌دانند. ملک‌هایی با سند ترک در همه‌ی مناطق پیدا می‌شوند و میان خریدارانی که تاریخچه‌ای ساده می‌خواهند محبوب‌اند.
سند معادل (Eşdeğer koçan)
سند معادل که به آن سند هم‌ارزش هم گفته می‌شود، بر اساس قانون اسکان، واگذاری زمین و اموال هم‌ارزش (قانون İTEM، سال ۱۹۷۷) به قبرسی‌های ترکی داده شد که در جنوب ملک داشتند و آن را پشت سر گذاشته بودند. آن‌ها در شمال ملکی هم‌ارزش با سند مالکیت کامل به نام خودشان گرفتند. سندهای معادل، سند مالکیت کامل و ثبت‌شده در اداره‌ی ثبت اسناد هستند، هر روز خرید و فروش می‌شوند و بسیاری از پروژه‌های تازه در سراسر قبرس شمالی روی همین نوع زمین ساخته شده‌اند.
سند تخصیصی (Tahsis koçan)
سند تخصیصی مربوط به زمینی است که دولت به افراد واگذار کرده، مثلاً از راه سیستم امتیازی (پوان). زمینی که اول فقط با گواهی تخصیص داده شده، پیش از فروش باید به سند مالکیت کامل تبدیل شود. وقتی این تبدیل انجام شد و سند کامل صادر شد، ملک مثل هر ملک دیگری قابل فروش است. وکیل شما پیش از امضا تأیید می‌کند که این مرحله انجام شده است.
در عمل، بسیاری از خریداران سراغ سند ترک یا سند معادل می‌روند و سند تخصیصی را فقط وقتی در نظر می‌گیرند که سند کامل از قبل صادر شده باشد و وکیلشان از آن راضی باشد.
اصطلاح‌های دیگری که ممکن است بشنوید
- سند مشاع (هیسه‌لی کوچان): یک سند مالکیت با چند مالک که هر کدام سهمی دارند. فروش یک سهم ممکن است و وکیل شما سهم‌ها و موافقت شریکان را بررسی می‌کند.
- سند مادر پروژه‌ی تازه: در پروژه‌های پیش‌فروش، آپارتمان‌ها اول روی تنها سند سازنده برای کل زمین ثبت شده‌اند. پس از پایان ساخت، برای هر واحد سند جداگانه صادر می‌شود.
- حق طبقه (کات ایرتیفاکی) و سند آپارتمان (کات مولکیتی): حق طبقه در دوران ساخت، هر واحد آینده را روی زمین ثبت می‌کند و سند آپارتمان، سند جداگانه‌ی واحد شما پس از پایان ساخت است.
- پایان‌کار (ایسکان): گواهی‌ای که نشان می‌دهد ساختمان طبق پروانه‌اش تکمیل شده است. پیش از صدور سندهای جداگانه به آن نیاز است.
اگر بین یک پروژه‌ی تازه و یک خانه‌ی آماده مردد هستید، راهنمای ما درباره‌ی ملک پیش‌فروش یا آماده در قبرس شمالی توضیح می‌دهد که سند در هر حالت چطور کار می‌کند.
وکیل شما پیش از خرید چه چیزهایی را بررسی می‌کند
یک وکیل خوب و مستقل فقط برای شما کار می‌کند. پیش از این‌که بیشتر از یک بیعانه‌ی رزرو کوچک بپردازید، باید دست‌کم این موارد را در اداره‌ی ثبت اسناد و نهادهای محلی بررسی کند:
- نوع و تاریخچه‌ی سند و این‌که سند مالکیت کامل باشد.
- مالک: این‌که فروشنده یا شرکت سازنده واقعاً مالک زمین باشد.
- رهن و محدودیت‌ها: هر وام رهنی بانکی (ایپوتک) یا محدودیت ثبت‌شده‌ی دیگر و این‌که چطور پیش از انتقال برداشته می‌شود.
- مجوزها: پروانه‌ی ساخت و برای خانه‌ی آماده، پایان‌کار (ایسکان).
- برای پروژه‌ی تازه: این‌که واحد شما زیر حق طبقه ثبت‌شدنی باشد و سندهای جداگانه کِی صادر می‌شوند.
از وکیلتان بخواهید نتیجه‌ی بررسی‌ها را کتبی توضیح دهد. این بررسی‌ها معمولاً زمان زیادی نمی‌برند و بهترین محافظتی هستند که یک خریدار می‌تواند داشته باشد. راهنمای کامل خرید ملک در قبرس شمالی همه‌ی مراحل را به‌ترتیب توضیح داده است.
سند چطور به نام شما منتقل می‌شود
- پس از بررسی‌های وکیلتان قرارداد فروش را امضا کنید.
- حق تمبر را بپردازید و قرارداد را ثبت کنید. حق تمبر ۰٫۵٪ مبلغ قرارداد است و قرارداد تمبرخورده، طبق فرمان قانونی ۱۱۹/۲۰۲۶، ظرف یک ماه در اداره‌ی ثبت اسناد ثبت می‌شود. این ثبت، حق شما را روی ملک ثبت می‌کند.
- درخواست مجوز خرید بدهید. وکیل شما درخواست را همراه قرارداد ثبت‌شده به هیئت وزیران می‌دهد.
- مجوز را دریافت کنید. این کار ممکن است چند ماه طول بکشد و در بیشتر موارد می‌توانید در این مدت از ملک استفاده کنید یا آن را اجاره دهید.
- عوارض انتقال را بپردازید و سندتان را بگیرید. طبق فرمان قانونی ۱۱۹/۲۰۲۶، سند باید ظرف یک سال از تصمیم هیئت وزیران منتقل شود. وقتی ملک تکمیل و عوارض پرداخت شد، اداره‌ی ثبت اسناد سند را به نام شما صادر می‌کند.
برای خانه‌ی دست دوم، انتقال می‌تواند کمی بعد از مجوز انجام شود. برای آپارتمان نوساز، سند جداگانه پس از پایان ساخت و صدور سند آپارتمان منتقل می‌شود.
هزینه‌ی انتقال سند چقدر است؟
تا ۵ ژانویه‌ی ۲۰۲۷ خریداران خارجی عوارض انتقال کاهش‌یافته‌ی ۴٪ برای ملک اول، ۵٫۵٪ برای ملک دوم و ۶٪ برای ملک سوم می‌پردازند (روزنامه‌ی رسمی شماره‌ی ۱۹۶ و ۱۹۷، اکتبر ۲۰۲۶). پیش از این، نرخ ۹٪ بود. بیشتر ملک‌های نوساز هم ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده دارند. مقاله‌ی ما درباره‌ی عوارض انتقال سند در قبرس شمالی توضیح می‌دهد چه کسی چه چیزی را کِی می‌پردازد و راهنمای قانون املاک قبرس شمالی ۲۰۲۶ سقف خرید برای خارجی‌ها را بررسی می‌کند.
سند شما و اقامت
سندی که به نام شما باشد، راه اقامت را هم باز می‌کند. طبق قوانین اقامت در روزنامه‌ی رسمی شماره‌ی ۱۹۳ و ۱۹۴، ملکی با ارزش سند دست‌کم ۳۰۰ هزار پوند می‌تواند پشتوانه‌ی اقامت ۱۰ ساله باشد. بیشتر بخوانید در راهنمای گلدن ویزای قبرس شمالی.
خرید با لاکچری لایف
ما نوع سند هر ملک را از همان بازدید اول به شما نشان می‌دهیم، کنار وکیل مستقل شما کار می‌کنیم و تا وقتی کلید و سند در دست شما باشد همراهتان هستیم. ملک‌های فروشی ما را ببینید یا برای مشاوره‌ی رایگان با تیم ما تماس بگیرید.
پرسش‌های متداول
بهترین نوع سند در قبرس شمالی کدام است؟
بسیاری از خریداران و وکلا سند ترک (پیش از ۱۹۷۴) را ساده‌ترین نوع می‌دانند و سند معادل هم سند کاملی است که هر روز خرید و فروش می‌شود. انتخاب درست به خود ملک بستگی دارد، پس پیش از امضا از وکیلتان بخواهید سند را برایتان توضیح دهد.
آیا سند معادل (Eşdeğer koçan) امن است؟
سند معادل یک سند مالکیت کامل و ثبت‌شده در اداره‌ی ثبت اسناد است و یکی از رایج‌ترین سندهای قبرس شمالی، از جمله در بسیاری از پروژه‌های تازه. وکیل شما مثل هر سند دیگری، مالک، رهن‌ها و مجوزها را بررسی می‌کند.
آیا سند تخصیصی (Tahsis koçan) قابل فروش است؟
بله، وقتی سند مالکیت کامل باشد. زمینی که فقط با گواهی تخصیص داده شده، اول باید به سند کامل تبدیل شود. وکیل شما تأیید می‌کند که این تبدیل انجام شده است.
گرفتن سند چقدر طول می‌کشد؟
مجوز خرید معمولاً چند ماه طول می‌کشد. طبق فرمان قانونی ۱۱۹/۲۰۲۶، سند باید ظرف یک سال از تصمیم هیئت وزیران منتقل شود. برای آپارتمان نوساز، سند جداگانه پس از پایان ساخت ساختمان صادر می‌شود.
آیا پیش از این‌که سند به نامم شود می‌توانم در ملک زندگی کنم یا آن را اجاره دهم؟
در بیشتر موارد بله. وقتی قرارداد شما در اداره‌ی ثبت اسناد ثبت شد، خرید شما محافظت می‌شود و می‌توانید تا بررسی مجوز، از ملک استفاده کنید یا آن را اجاره دهید.
منابع
- فرمان قانونی ۱۱۹/۲۰۲۶، روزنامه‌ی رسمی شماره‌ی ۱۹۶ (۶ اکتبر ۲۰۲۶)
- تغییرات عوارض انتقال، روزنامه‌ی رسمی شماره‌ی ۱۹۶ و ۱۹۷ (اکتبر ۲۰۲۶)
- قوانین اقامت، روزنامه‌ی رسمی شماره‌ی ۱۹۳ و ۱۹۴
- قانون اسکان، واگذاری زمین و اموال هم‌ارزش (قانون İTEM، شماره‌ی ۴۱/۱۹۷۷)
