AB Vatandaşları İçin Kuzey Kıbrıs’ta Mülk Satın Almanın Vergi Avantajları (2026 Rehberi)

Almanya, Hollanda, İskandinavya ve Avrupa Birliği’nin diğer ülkelerinden birçok alıcı için Kuzey Kıbrıs, kendi ülkelerinde bulması zor bir şey sunar: düşük işletme maliyetleri ve makul alım vergileriyle Akdeniz’de bir mülk. Ancak “vergi avantajı” herkes için farklı anlamlar taşır ve en önemli kuralların bazılarını Kuzey Kıbrıs değil, kendi ülkeniz belirler. Bu rehber, 2026’da Kuzey Kıbrıs’ta gerçekte ne ödediğinizi, gerçek tasarrufların nerede olduğunu ve her AB vatandaşının satın almadan önce bilmesi gereken ayrıntıları sade bir dille açıklıyor.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; vergi veya hukuki danışmanlık değildir. Kuzey Kıbrıs’taki ve AB üye ülkelerindeki vergi kuralları düzenli olarak değişir. Kişisel durumunuzu her zaman Kuzey Kıbrıs’ta bağımsız bir avukatla ve kendi ülkenizde bir vergi danışmanıyla teyit edin.

Önce önemli bir ayrım: Kuzey Kıbrıs, Kıbrıs Cumhuriyeti değildir

Kıbrıs bölünmüş bir adadır. Güneydeki Kıbrıs Cumhuriyeti bir AB üyesidir ve bilinen “non-dom” rejimi de dahil olmak üzere kendi vergi sistemine sahiptir. Kuzey Kıbrıs (Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, KKTC) tamamen ayrı bir hukuk ve vergi sistemine sahiptir ve yalnızca Türkiye tarafından tanınmaktadır. Güneydeki vergi rejimlerinin hiçbiri kuzeyde geçerli değildir ve Kıbrıs Cumhuriyeti’nin Almanya ve Birleşik Krallık gibi ülkelerle imzaladığı çifte vergilendirme anlaşmaları, kuzeyde elde edilen gelirler için pratikte işlemez.

Bu önemlidir, çünkü birçok çevrimiçi makale ikisini karıştırır. Kıbrıs’taki vergi avantajlarını okurken, makalenin adanın hangi bölümünden bahsettiğini mutlaka kontrol edin.

Kuzey Kıbrıs’ta mülk alırken ödenen tek seferlik masraflar

Başlıca alım vergileri, satın alma sırasında veya o dönemde bir kez ödenir. Yabancı (Türk olmayan) bir alıcı için şu anda şöyledir:

Masraf	Oran (2026)	Ne zaman ödenir
Tapu devir harcı	Yabancı alıcılar için mülk değerinin %9’u (15 Mayıs 2025’ten itibaren)	İlk mülk: satış sözleşmesi tescil edilirken %6, tapu devrinde %3. İkinci ve üçüncü mülk: %3 + %6.
KDV	%5	Genellikle müteahhitten alınan yeni yapılarda. Özel kişiler arasındaki ikinci el satışlar normalde KDV’den muaftır.
Damga vergisi	Sözleşme bedelinin %0,5’i	Satış sözleşmesi Tapu Dairesi’nde tescil edilirken.
Satın alma izni başvurusu	Aylık brüt asgari ücretin yarısı	Satın alma izni için başvurduğunuzda.
Avukatlık ücretleri	Avukata ve işleme göre değişir	İmzalamadan önce bağımsız avukatınızla yazılı bir ücret üzerinde anlaşın.

Devir harcı, beyan edilen fiyat veya Tapu Dairesi değerlemesinden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır ve alıcı tarafından ödenir. Yabancılar için oran 2023–2024’te %12’ye çıkarılmış, ardından 15 Mayıs 2025’ten itibaren %9’a düşürülmüştür. Bazı web sitelerinde hâlâ eski %6 veya %12 rakamlarını görebilirsiniz; bu nedenle okuduğunuz her kaynağın tarihini kontrol edin.

2025’ten bu yana, satın alma izniyle bağlantılı vergi ve harçların iznin yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde ödenmesi ve tapunun bir yıl içinde devredilmesi gerekmektedir. Bu sürelerin kaçırılması iznin iptaline yol açabilir; deneyimli bir yerel avukatla çalışmanın nedenlerinden biri de budur.

Sürekli masraflar: Kuzey Kıbrıs’ın gerçekten ucuz olduğu yer

Yıllık emlak vergisi

Kuzey Kıbrıs’ta birçok Avrupalının alışkın olduğu türden genel bir yıllık mülk değeri vergisi yoktur. Bunun yerine belediyeler, mülkün büyüklüğüne göre küçük bir yıllık ücret alır. Girne bölgesinden son örnekler yılda metrekare başına yaklaşık 2 ila 3 Türk lirası civarındadır; bu da tipik bir daire için genellikle yılda birkaç euro ile yaklaşık 12 euro arası demektir. Bunu, çoğu zaman yılda yüzlerce veya binlerce euroya ulaşan Birleşik Krallık’taki council tax veya Almanya’daki Grundsteuer ile karşılaştırın.

Servet vergisi yok

Kuzey Kıbrıs’ta mülk veya birikimler üzerinde herhangi bir servet vergisi olduğundan haberdar değiliz. Sürekli masraflarınız esas olarak faturalar, yönetilen sitelerdeki aidatlar, sigorta ve küçük belediye vergisinden oluşur.

Kira geliri

Mülkünüzü kiraya verirseniz, kira üzerindeki vergi stopaj olarak kesilir. Güncel bilgilere göre bu oran Türk lirası cinsinden kiralarda %8, yabancı para cinsinden kiralarda %13’tür (GBP, EUR veya USD). 1 Ocak 2025’ten bu yana kiranın banka aracılığıyla ödenmesi ve kira sözleşmelerinin %0,5 damga vergisiyle tescil edilmesi gerekir. Eski kaynaklarda %10 veya %12 yazar; bu yüzden kira bütçenizi belirlemeden önce güncel oranı avukatınız veya muhasebecinizle teyit edin.

Mülkü sattığınızda veya devrettiğinizde

Satışta vergi

Bir mülk satıldığında Tapu Dairesi’nde bir kesinti vergisi (yerel olarak “stopaj” olarak bilinir) tahsil edilir. Özel satıcılar için bu oran genellikle satış bedelinin yaklaşık %2,8’i, şirketler için yaklaşık %4 olarak belirtilir. Yabancı satıcılar artık muaf değildir. Yerel muhasebeciler hesaplamayı biraz farklı şekillerde açıklar; bu nedenle bu rakamları yaklaşık değerler olarak kabul edin ve satmadan önce yazılı bir hesaplama isteyin.

Veraset

Kuzey Kıbrıs’ta veraset vergisi düşüktür; genellikle devredilen değerin %1’i veya daha azı olarak belirtilir, çocuklar ve eşler için daha düşük oranlar ve asgari ücrete bağlı bir muafiyet vardır. Sizin ve varislerinizin nerede yaşadığına bağlı olarak kendi ülkenizin de mirası vergilendirebileceğini unutmayın.

Mukim olursanız gelir vergisi

Kuzey Kıbrıs’a taşınıp orada vergi mukimi olursanız, kişisel gelir vergisi %10’dan başlayıp en üst dilimde %37’ye (2026) kadar çıkan dilimlerle alınır. Dilim sınırları Türk lirası olarak belirlenir ve enflasyon nedeniyle düzenli olarak güncellenir. Bazı kaynaklar yabancı emekli maaşlarının Kuzey Kıbrıs’ta vergilendirilmediğini belirtse de, bunu kendi emekli maaşınız için yerel bir muhasebeciyle teyit etmelisiniz.

İnce ayrıntılar: kendi ülkenizin hâlâ vergilendirdikleri

Bu, birçok satış broşürünün atladığı kısımdır ve AB vatandaşları için en önemli olan da budur.

• Vergi anlaşması yok. Hiçbir AB üye ülkesinin ve Birleşik Krallık’ın Kuzey Kıbrıs ile işleyen bir çifte vergilendirme anlaşması yoktur. Kendi ülkenizde vergi mukimi olmaya devam ederseniz, ülkeniz normalde Kuzey Kıbrıs’taki bir mülkten elde edilen kira dahil tüm dünya gelirinizi vergilendirir.
• Örnek olarak Almanya. Almanya’da vergi mukimi olan biri (ana konutu Almanya’da olan veya altı aydan uzun süre olağan olarak orada kalan) tüm dünya geliri üzerinden vergilendirilir. Kuzey Kıbrıs’tan elde edilen kira Almanya’da vergiye tabidir. Kuzey Kıbrıs’ta ödenen vergi genellikle yalnızca mahsup edilebilir, istisna edilmez. AB dışındaki bir ülkede mülk kiralamaktan doğan zararlar sınırlıdır ve alımdan itibaren on yıl içinde yapılan bir satış Almanya’da vergiye tabi olabilir.
• Vergi mukimliğinizi taşımak. İkametinizi yurt dışına taşırsanız bazı ülkeler özel kurallar uygular. Örneğin Almanya, büyük hisse sahipliklerinde çıkış vergisi uygular ve bir Alman vatandaşı düşük vergili bir ülkeye taşındığında sınırlı vergi yükümlülüğünü on yıla kadar uzatabilir. Taşınmadan önce her türlü planı bir vergi danışmanıyla yapın.
• Tanınırlık. Kuzey Kıbrıs yalnızca Türkiye tarafından tanındığı için AB’deki bazı bankalar ve kurumlar ek belgeler isteyebilir. Sözleşmenizin, izninizin, tapunuzun ve vergi makbuzlarınızın kopyalarını saklayın.

Kısacası: Kuzey Kıbrıs’taki tasarruflar satın alma ve elde tutma aşamasında gerçektir — düşük yıllık emlak vergisi, servet vergisi yok ve kiralarda makul stopaj. Gelir vergisinden de tasarruf edip etmeyeceğiniz nerede vergi mukimi olduğunuza bağlıdır ve bunu kendi ülkenizin kuralları belirler.

2026’da yabancılar için satın alma sınırları

Güncel kurallar, 7 Ağustos 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanan ve Mayıs 2026 tarihli 63/2026 sayılı kararnamenin yerini alan 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname ile belirlenmiştir. Yerel avukatların ve basının bildirdiği başlıca noktalar şunlardır:

• Bakanlar Kurulu onayıyla yabancı bir alıcı en fazla üç daireye, en fazla 3.300 m² arazi üzerinde müstakil bir eve veya bir site içinde iki adet iki katlı villaya sahip olabilir.
• Yeni bir projede birimlerin en fazla %80’i yabancı alıcılara satılabilir.
• 2024 değişikliklerinden önce imzalanan ve henüz tescil edilmemiş sözleşmelerin, yeni kararnameden itibaren altı ay içinde tescil ettirilmesi ve satın alma izni başvurusunun yapılması gerekir; yeni sözleşmeler ise bir ay içinde tescil edilmelidir.

Henüz tescil ettirilmemiş eski bir sözleşmeniz varsa, hemen avukatınızla görüşün.

Kuzey Kıbrıs vergi sisteminden en çok kim yararlanır?

• İkametini taşıyan emekliler; emekli maaşlarının her iki ülkede nasıl vergilendirildiğini kontrol ettikten sonra, esas olarak emekli maaşıyla yaşayanlar.
• Uzun vadeli mülk sahipleri; Birleşik Krallık, Almanya veya İskandinavya’daki emlak vergilerine kıyasla çok düşük yıllık elde tutma maliyetlerine değer verenler.
• Tatil evi alıcıları; mülkü kendileri kullanan ve kira gelirine bağlı olmayanlar.
• Yatırımcılar; tüm tabloyu hesaplamış olanlar: %9 devir harcı, yeni yapılarda %5 KDV, kira stopajı ve kendi ülkelerinde doğabilecek vergiler.

Luxury Life AB’li alıcılara nasıl yardımcı olur?

Kuzey Kıbrıs’taki bağımsız avukatlarla çalışıyor ve karar vermeden önce net bir maliyet hesabı hazırlamanıza yardımcı oluyoruz: alım vergileri, ödeme planı, sürekli masraflar ve beklenen kira geliri. Güncel mülklerimize göz atın, Alıcı Rehberimizi okuyun veya hukuk ve oturum hizmetimizin size nasıl destek olabileceğini görün.

Rakamlar Eylül 2026’da mevcut kaynaklara dayanmaktadır. Oranlar kısa sürede değişebilir. İmzalamadan önce tüm vergileri Kuzey Kıbrıs’ta yetkin bir avukat ve ikamet ettiğiniz ülkedeki bir vergi danışmanıyla teyit edin.

Kaynaklar

1. Erginel Law — TRNC Property Law Changes & Transfer Fee Reduction (2025)
2. Erginel Law — Transfer tax fee in Northern Cyprus (2023–2024)
3. DK Deniz Accountants — TRNC taxes 2026 (VAT, income tax, inheritance)
4. TRNC Tax Department
5. Kıbrıs Postası — KKTC’de yabancıların mülk edinme kuralları kararnameyle yeniden düzenlendi (Mayıs 2026)
6. Bugün Kıbrıs — Yabancıların taşınmaz işlemlerinde süreler yeniden başladı (89/2026, Ağustos 2026)
7. HMRC Internal Manual — Double Taxation Relief: Cyprus
8. PwC Worldwide Tax Summaries — Cyprus (Republic of Cyprus, for comparison)
9. German Income Tax Act (EStG) §§ 1, 2a, 23, 34c